С 4 августа 2026 года (после вступления в силу Федерального закона № 301-ФЗ) в границах официально установленных зон затопления и подтопления запрещено строить объекты капитального строительства (жилые дома, коттеджи, другие капитальные здания). 

Но есть важное исключение: из этого запрета выведено строительство сооружений инженерной защиты — тех самых, которые как раз и нужны, чтобы отвести воду, укрепить берег, поднять уровень участка или поставить свайный фундамент. То есть возводить саму защиту можно. 

А ещё появился отдельный запрет: нельзя осваивать территорию (проводить подготовительные работы, планировать площадку) именно в целях последующего капитального строительства. И здесь тоже исключение — только для мероприятий по инженерной защите. 

А как же инженерная защита? Можно ли построить дом, если сделать защиту?
Тут есть ключевой нюанс, о котором часто забывают. Сама по себе построенная дамба, подсыпка или свайный фундамент не отменяет автоматически запрет на возведение капитального объекта. Закон работает иначе: создание инженерной защиты даёт основание для того, чтобы запустить процедуру прекращения существования самой зоны подтопления. Но зона не исчезает автоматически — нужно пройти установленную процедуру, и только после того, как уполномоченный орган примет решение и сведения о зоне исключат из ЕГРН, запрет снимется. 

Поэтому рабочая последовательность такая: сначала вы проектируете и строите сооружения инженерной защиты → затем инициируете процедуру прекращения зоны → после официального решения и обновления ЕГРН уже можно планировать капитальное строительство. Не стоит сначала строить защиту, а потом разбираться с зоной — лучше заранее проконсультироваться, какие именно меры защиты в вашем случае будут признаны достаточными. 

Что ещё важно учесть
Не путайте фактическое подтопление (когда после дождя на участке стоит вода) и официально установленную зону подтопления. Вторая — это юридическое ограничение, сведения о котором вносятся в ЕГРН. 
За нарушение режима использования таких территорий предусмотрена административная ответственность (ст. 8.44 КоАП РФ). 
Если у вас уже есть объект или строительство начато до изменений, ситуацию нужно оценивать индивидуально — для таких случаев могут действовать переходные положения. 
Что сделать перед любыми действиями?
Я рекомендую начать с проверки: зайдите в выписку из ЕГРН или воспользуйтесь публичной кадастровой картой, чтобы понять, входит ли ваш участок в такую зону. Если да — сразу обратитесь за консультацией к юристу, который специализируется на земельном и градостроительном праве, или в местную администрацию. Специалист поможет оценить риски, подобрать верные меры защиты и понять, есть ли смысл запускать процедуру изменения статуса зоны.

Власти Дона надеются на корректировки запрета на стройку в подтопляемых зонах